土地市场回落 二线城市拿地窗口期来临?

2月22日，苏州迎来年后首场土拍。融信（03301.HK）13.08亿元拿下苏州姑苏区一幅地块，楼面价1.9万元/平方米，溢价率25.4%。相比此前2月15日的福州土拍颗粒无收，融信相关人士表示，今年总体而言，公司还是想积极投资，资金、人员各方面还是有所准备的。

与融信有同样想法的房企不在少数，福州、苏州两场土拍都有参与的房企还包括万科、世茂、龙湖、阳光城、正荣等。

值得关注的是，近日，上海外围市场如苏州、嘉善、嘉兴、杭州等土拍，溢价率普遍略有上涨，同策研究首席分析师张宏伟指出，上海外围土地市场热度仍在，楼面价相比低位阶段略有上涨，但楼面价仍然处于低位，性价比较高。这一现象也存在于其他城市。

张宏伟还透露，企业拿地的时候，在授权拿地金额之前，会做一个经济测算。比如去年上半年市场特别不好，土地流拍也比较多。这时房企就会把拿地最终测算的净利润率提高到12%、13%甚至更多，通过提高净利润率的测算去控制拿地风险。但是今年年初以来，一些企业认为这是一个比较好的拿地窗口期，为了能够去拿地，就把净利润测算到8%、9%，加大授权金额，让投资团队有更多空间。

地价调整趋势

从今年年初的土地拍卖情况来看，长三角地区部分二线城市，房企参拍热度再现。1月4日，苏州共有10块土地进行拍卖，平均溢价率为11.145%，由首创竞得的地块，溢价率较高，达到49.69%，成交价格25.0032亿元，楼面价23202.21元/平方米 ；1月11日，共有4块地进行拍卖，平均溢价率为19.6825%，由龙湖+首开联合体竞得的地块溢价率高达29%，成交价格40.62亿元，楼面价17868元/平方米。

杭州开年排名前列次拍的四块地中有两块溢价率超过10%，分别为11%和20.1%。除此之外，上海以及上海外围市场嘉善、嘉兴等地方拍地，溢价率普遍略有上涨，但价格仍然不高，大部分城市溢价率均保持低位，溢价率基本在10%左右，明显低于2015年-2017年平均30%的溢价率。

2018年，杭州土地市场热度处于全国先进地位，上半年卖地金额就高达1454亿元，全年共出让了216宗地块，出让金超2400亿，远超位于第二、第三的上海、北京；而苏州则不容乐观，2018年1月份土地成交的平均溢价率为18.7%，2月份平均溢价率为13.2%，6-8月份土地成交的平均溢价率为6.0%。在2018年10月，还出现了土地流拍现象。进入2019年，1月一场土拍中，大部分土地溢价率为0。

不过，苏州在2019年春节过后的首场土拍中，由于超过40家房企参拍，热度明显提高。出让的6幅地块中，除了一幅底价成交、一幅溢价率9%的两幅地块之外，其余四幅土地溢价率均在25%以上。

中国指数研究院研报指出，各城市将继续因城施策，适度增加土地供应同时继续调整宅地供应结构。部分城市楼市或将在限购、限贷等方面出现政策松动，以期稳定市场预期，保持房企拿地积极性。根据多个城市的土地供应计划，土地供应仍将维持增长，在当前市场趋冷的情况下，土地供应会适度增长，以求保证成交量稳定，确保市场平稳运行。这份研报还指出，部分人口流入较多的二三线城市仍然有进一步的发展空间；人口流入较少的三四线城市面临较大下滑压力。房企若根据自身情况采用灵活的战略应对市场变化，在这轮调控中或将迎来较大发展。

拿地窗口期来临？

申万宏源分析师在一份研报中指出，一二线城市占比较高的房企中，城市布局集中度较高的有金科股份、首开股份、远洋集团和阳光城，前十大城市土地储备占比超过70%；城市布局较分散的为万科、华润置地、融创中国，前十城占比低于50%；其余公司在50%~70%区间，分别为龙湖地产、金地集团、招商蛇口、中海外、旭辉控股和中国金茂。

手头资金充裕、地价回落，是大部分参与拍地的企业所认为的拿地窗口期。比如2月22日融信所拿的姑苏区地块，均价1.9万元/平方米，而在2018年年初，中铁建曾经在苏州拍下一幅楼面价4.3万元/平方米的地块。

苏州克尔瑞方面指出，年初房企的资金环境有所宽松，正是拿地好时机，且早拿地早开发早入市销售，利于尽快回款。土地市场是楼市风向标，土地市场的回暖，也表明房企对苏州这样的城市比较看好。

“市场在降温，企业也要拿地，不会因为市场降温就停止拿地，我认为是房企看好后市的表现。”易居研究院研究总监严跃进认为，多个城市推出抢人政策、合肥二套房信贷出现松绑等现象，都是刺激房企拿地的原因。

此外，房企今年开年以来大举融资，佳兆业集团、融信中国、龙光地产、禹洲地产等多家房企都发行了美元债，虽然其用途都规划为现有债务再融资，但其附加条款也有“因市场变动，可改变用途”。

另外，地价回归理性，房企也乘机布局新城市。“我们对已经进入的城市会深耕，积极拿地，但是苏州一直没有拿地，这次终于把拼图给拼全了。”融信一名相关人士对记者说。世茂也在2月18日青岛的一场土拍中，以底价2.16亿元拿下一幅8.5万平方米的土地，首次进入胶州。

来源：21世纪经济报道