调控效果初显,还需行稳致远

国家统计局昨天发布了9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。从15个一线和热点二线城市新建商品住宅销售价格看，一是环比数据延续了上月已经呈现的全部停涨态势，其中持平的城市4个，下降的城市11个；二是同比数据均比上月有所降低，继续上涨的12个城市涨幅均有回落，下降的2个城市降幅扩大，还有一个城市由升转降。（相关报道见A11版）

虽然影响环比价格变动的因素很多，但所有城市环比涨幅的持续回落，以及环比涨幅与同比涨幅变化趋势的趋于一致，确足可以表明调控开始显效，楼市的大势已经开始发生趋势性变化。

同时也要看到，当下初显的调控成效基础并不十分稳定。这主要表现为，一是15个一线和热点二线城市尽管环比停涨，但有些城市9月份环比降幅还有回升，个别城市由降转平；二是70个大中城市中，有些城市的同比涨幅还保持在相对较高水平，其中一些城市涨幅还在两位数水平上。

习近平总书记在十九大报告中再次强调了“房子是给人住的，不是用来炒的”定位。住建部负责人在十九大记者会上也明确表示，继续坚持调控目标不动摇。国家发改委有关负责人此前表示，正按照中央有关会议的精神，研究制定保持房地产平稳健康发展的长效机制。因此，当下一方面要继续围绕定位，完善和健全各项调控措施，审慎评估各项措施的调控效果，另一方面，要研究并逐步把符合这一定位的调控措施作为未来长效机制的重要内容。

自去年“9·30”北京、天津等城市实施楼市新政，并由此拉开此轮楼市调控大幕后，一年来，推出楼市调控措施的城市已经过百，推出调控措施150余次。纵观一年来各地出台的调控措施，尽管力度或有大有小，但主要都是在限贷、限购、加大土地供应、适度有限延长二手房上市交易时间等几个方面发力。这些措施的效果，一是降低了楼市杠杆率，降低了泡沫和金融风险；二是遏制了部分投资投机性需求，因而使房价涨势有所减缓。

不过，一些一二线城市以限贷限购为主的调控措施，也在一定程度上加大了刚需和改善性需求的成本。而在一些三四线城市，在去库存背景下，以自有资金和贷款进行投资投机性购房现象依然存在，以致一些城市房价涨幅依然较高，9月末全国个人住房贷款余额虽有回落，但涨幅仍高达26.2%。所以，当下的调控政策，在一二线城市，要在保护刚需和改善性需求的基础上巩固调控成果，使房价向符合价值的方向继续合理回归；在三四线城市，则需要实现去库存与控制房价大幅上涨的双重目标。

无论是一二线城市还是三四线城市，要使楼市调控乃至房地产市场行稳致远，都要把重点放在有效遏制投资投机性购房上。自十一黄金周之后，已有三亚、石家庄等多个城市实施限售措施，延长了二手房上市交易时间。这对投资投机性购房确实可以起到釜底抽薪的作用。

因此，在一二线城市，应该在限贷、限购的基础上加大限售力度，同时实行共享产权、租售并举等措施，以期加大和巩固调控成果。而在三四线城市，调控的主要措施可以是适度限贷限售，同时引导鼓励开发商适度降房价，以在降低杠杆泡沫风险、遏制人为炒房的同时，通过降房价去库存，并进一步满足居民更高的居住需求，改善民众的居住条件。