大房企重仓郑州背后:土地市场真有那么热?

土地作为房地产企业最重要的生产原料，成为制约行业和企业发展的关键因素。一个城市土地市场的现状，将决定今后一段时间内房地产市场形势。

腾讯房产展开全国联动报道“卿为地狂”，关注热点城市房地产市场的土地形势，以试图展示行业发展趋势。同时，也对重点企业的土地储备情况进行关注和调查。

本期，我们将镜头聚焦在中原地区核心城市郑州，在过去的几年内，郑州楼市地王频出，本土房企与外来大企业均重仓商都。

在“房住不炒”的市场背景基调下的2019年，郑州的土地市场还有那么热吗？

【腾讯房产李巧发自郑州 】

土地资源作为房产开发的重要生产资料，是开发商最重要的粮仓，是房企一切活动开展的根本，不夸张地说，能否拿到地决定了房企的生死存亡。

在房企的进击之路上，土地资源也尤为重要。有了土地，房企运转的车轮才有可能滚滚向前，所谓“手中有粮心中不慌”，土地资源充足的房企才能够实现未来销售规模的可持续增长。

前4月全国土地成交规模同比下降

二线城市土地市场回温明显

据国家统计局的整体数据显示，1—4月份，房地产开发企业土地购置面积3582万平方米，同比下降33.8%，降幅比1-3月份扩大0.7个百分点；土地成交价款1590亿元，下降33.5%，降幅扩大6.5个百分点。

虽然部分城市的土地成交热度较高，房企拿地热情提升，但较之于往年，从总量上仍有明显下滑，土地市场的整体表现低于去年同期。

2019年伊始，融资闸口的放开，房企发债融资的脚步也随之迈开，加之市场的回暖迹象，越来越多的房企开始攻城略地，尤其以实力雄厚的央企房企为代表开始了新一轮的扩张，从数据来看，拿地意向从三、四线逐渐转向二线城市。

据中指土地数据显示，在2019年1-4月，一、二线城市仍是房企拿地的中心。对于中部核心城市郑州而言，无论在土地成交金额、成交建筑面积方面均位居全国TOP10，土地市场比较活跃。

2019年1月-4月25日全国土地市场情况（市本级）。数据来源：中国指数研究院

环郑区土地供应及成交均超主城区

新郑成环郑区抢地主战场

据腾讯房产郑州站统计数据显示，2019年1-4月，主城区供应土地面积约3047亩，成交面积达3160亩，环郑区域的供应和成面积交则分别为4918亩、4940亩，远超主城区。

从前4个月的整体数据情况来看，土地流拍明显减少，部分房企的拿地积极性有所提升，市场有一定的回暖，但是区域分化也比较严重。

主城区土地成交大多分部在四环沿线，环内土地资源已非常稀缺，且成交地块以城改用地为主。

环郑区域供量大增，从近4个月的土地供应来看，新郑市的土地供应及成交量均居首位，其次位中牟、荥阳。此外环郑小镇项目土地也是持续供应，时至当下，郑州已有10多个小镇项目土地成交。

不难看出，新郑市的后续房地产市场竞争会相当激烈。

主城区供应分化

管南再成全城热点

2019年初，郑州土地市场“排名前列拍”杨金片区164号地流拍、“土拍热地”经开滨河国际新城区域也爆了冷门，两宗土地底价成交；另一方面，“西翼”核心双湖科技城175号土地百家房企参与竞拍，最终正商刷新高新区地王纪录。土拍作为楼市风向标之一，开年冷热不均的局面让不少从土地市场看房市走向的人懵了。

从土地供应区域来看，较之于往年热度比较高的惠济区、高新区，当下金水、管城、二七的成交热度大幅提升，且二七、管城的土地供应非常充足。

从区域热度的变迁来看，二七新区多为城改用地，管南依旧会是今年土拍的热点区域，金岱片区、南四环周边也是各大房企觊觎许久的重仓区域。

当下，管南区域超级大盘林立，富田、碧桂园、融创、绿地等知名房企纷纷抢滩，更是使得市场热度高企不下。作为郑州三大刚需置业聚集地之一，管南市场的供货量不小，房企竞争也会比较激烈，对于购房者而言选择余地则会更多。

此外，金水区的土地成交量主要集中在张家村、路砦、庙李等城中村地块成交，主要聚集在金水北区域，这些地块的陆续入市启动，也给主城区置业的客户不少的选择。

郑州发展潜力巨大

房企拿地热情不降

随着国家中心城市地位的不断提升，郑州基建、配套及产业的推进，外部米字高铁路网的陆续通车，内部地铁、路网的建设提速，整个城市的利好和潜力日益凸显，土地市场也受到众多一线房企、知名本土房企的强烈关注。

土地市场的冷热状况，能够较大程度地窥探房地产销售市场的端倪，是房企对城市乃至于城市区域版块信心的体现。

前4个月，本土龙头房企建业的动作频频，连续以熔断价补仓北龙湖。建业所获取的3宗土地合计占地土地面积14.10万平方米，建筑面积23.97万平方米，耗资总金额55.2亿。此外还豪掷38.34亿购新郑14宗土地，足见素有“龙头大哥”地位的建业对郑州本土市场的重视程度。

本土知名房企正商地产也是重仓布局，在整个市场的土地储备量中保持先进。

此外，“外来户”恒大、融创、碧桂园全国知名企业等也是紧追不舍。其中不乏首入郑州的禹洲地产、越秀地产等企业，从环郑区域进入郑州土地争夺战。

郑州市场热不热？

一季度郑州市场销量榜数据显示，重仓布局房企的销售稳居前列。但仅仅以一季度销售排行榜判断未来市场走势。

来源：克尔瑞数据

众所周知，一个城市房价水平受到经济、市场、政策等多方因素的综合作用，人口是支撑一个城市经济发展的根本动力，有了人口流入才会有住房需求，房价的支撑点才会更加稳固。

从郑州土地大数据的情况来看，尚不能用“热”来定义，土地溢价率是反映房企拿地热情及未来价格上涨空间的关键因素。

一季度的土地市场主城区土地多以底价成交，曾经地王频出的经开滨河国际新城净地溢价率也比较低。在环郑区域，三月份金科摘得荥阳一宗住宅用地，溢价135%；数日前，越秀摘得新郑一宗住宅用地，溢价174%。因此，郑州土地市场呈现的是冷热不均的发展态势。

从全国房企拿地的整体状况来看，标杆性房企的拿地态度还是相对比较谨慎的，同时在 “房住不炒”的大基调下，土地市场狂热、地王频出的根基已经不在，所以房地产整体市场还是会在平稳中度过。

业内声音

“下半年郑州市场短期库存偏低，二、三季度销售压力大。”

星联芒果集团营销总监任福祥

星联芒果集团营销总监任福祥：从郑州2018年-2019年排名前列季度土地供应情况来看，85%的成交土地为非公开用地，占据市场特别主力，而南龙湖（2019）6号地是市场上为数不多的公开用地，受到郑州城市地位的提升，房企融资环境好转，土储需求、战略调整及净地稀缺等多种因素，导致土地竞争激烈，因此，该地块仅仅作为个案，并不能代表郑州土地市场整体回温，对未来房地产走势影响较小。

受整体经济下行的影响，稳增长诉求倒逼宏观政策环境适度宽松，政策阶段性松动空间大，但整体仍以楼市平稳发展为主基调。预计下半年郑州市场短期库存偏低，销售压力聚集二、三季度，市区销售热度高，价格硬挺，郊区供货节奏将加快，以价换量。

“一季度土地回温是地产企业谨慎投资的缩影，并不代表市场全面回暖。”

中建（郑州）城市开发建设有限公司营销部经理：土地市场回温，是房地产阶段探底以后地产企业的阶段性补货行为，因为没有土地就没有一切，一季度土地回温只是地产企业谨慎投资的一个缩影，并不能作为地产市场全面回暖的代表。对郑州房地产市场影响有限，因为大家土地储备都相对充足，而现金储备只是开年较为充裕。

在国家房住不炒政策下，下半年房地产市场依然是谨慎回暖，阶段筑底为主，不会出现大的波动。

来源：腾讯