减少公摊面积成房企学习课题

搜狐焦点平顶山站 2019-02-27 08:47:57
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近日,住房和城乡建设部官方网站发布了《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。记者注意到,此次38项强制性工程建设规范中,包括《住宅项目规范(征求意见稿)》,其中明确指出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

近日,住房和城乡建设部官方网站发布了《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。记者注意到,此次38项强制性工程建设规范中,包括《住宅项目规范(征求意见稿)》,其中明确指出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

  一时间,坊间关于“公摊面积将取消”“房价又要涨”等消息刷屏。对此,业内人士认为,该措施最大的意义是消费更加透明。实际上,由套内面积来进行交易对房价影响并不大,因为总价不变,只是给消费者的心理是“单价涨了”。此外,减少公摊面积将成为开发商学习的课题,更加考验开发商的设计。

  解读:总价不变,对市场影响有限

  《住宅项目规范(征求意见稿)》目前正在住建部官网征求意见。其中,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的规定引发了广泛关注。据悉,这是住建部首次在官方文件中明确,住宅建筑以套内面积交易。

  “是不是意味着可以和公摊面积说再见了?”“取消公摊后,房价会不会上涨?”一时间,不少市民提出了疑问。对此,专家表示,该规范目前正在征求意见阶段,距离真正落地还很遥远。另外,按套内面积交易并非意味着取消公摊面积,也不会影响购房总价。

  合富研究院高级分析师李兴旺介绍,当前房地产市场模糊了“公摊”和“套内面积”,按套内面积计算,将减少房产纠纷,有利于房地产行业规范和透明化。“这项规定的最大意义是让消费更加透明”,李兴旺说,“如果按套内计价,在短期内,会给消费者心理影响,即单价会‘上涨’,但影响程度有限,因为总价不变。”

  此外,也对房企提出了更高的要求。“如何在不影响居住舒适度的前提下,减少‘公摊’将成为课题,这将考验开发商的设计,还有取舍。公共空间增大了,开发商成本上升,居住舒适度上升,房企定价,也自然上升。视不同项目而变化,高端物业和普通住宅,公摊会有差别。”李兴旺说。

  建议:打造“三高”户型,提高利用率

  记者近日走访了解到,近几年来随着房价上升,开发商们也更加注重提高户型利用率。东莞中原建筑中心有关负责人介绍,今后“三高”户型将更受开发商青睐。

  “三高”户型是指高实用率、高使用率和高利用率的户型。户型实用率=套内建筑面积/户型总建筑面积*100%,主要反映套内建筑面积的大小,从而判断公摊面积是否合理。但套内建筑面积包含了套内不能使用的墙、柱、管井等结构构造面积和阳台的面积,这就需要通过户型使用率来准确反映真正能够提供给住户使用的面积有多少。但高使用率也不能百分百反映户型设计的合理,因为使用面积中可能存浪费、难以利用或利用不高的情况(如走道过长、空间狭小、三角、异形等)。

  上述负责人表示,提高利用率,打造“三高”户型的主要措施有优化核心筒面积、增加户数、减少过道面积、长方形卧室、户型方正、卫生间三室分离、灵活可塑、巧妙利用阳台、凸窗等。

  如何打造“三高”户型?

  1.增加户数

  在公摊面积相同的情况下,2梯6户分摊的面积肯定比2梯4户分摊的面积要小很多,从而获得高使用率。虽然高梯户比会局部降低居住的舒适性,但在高房价、多房需求和低赠送的背景下也是一种不错的选择。但要注意单栋建筑总户数的控制,按经济型住宅每90户设置一部电梯。

  2.减少过道面积

  A、横厅设计,把大部分的过道划归餐厅和客厅共同使用,弱化了过道功能的单一性。

  B、盥洗间兼通往卧室的过道,卫生间干湿分离把盥洗间分离出来,形成了一个前室的空间,既避免了带便器的卫生间直接开向其它功能空间,也兼做通往卧室的过道,提高私密性和利用率。

  C、过道兼衣帽间,巧妙利用衣帽间的空间设置通往主卧的过道。在三房四房户型的主卧室中比较常见

  3.长方形卧室

  在相同的面积下,长方形卧室会比正方形卧室更有利于布置家具,舒适性和利用率也更高。

  4.户型方正

  要做到横平竖直,方正规整,避免出现斜边、狭小、三角、异形等不规则空间。特别是一些楼盘仅仅考虑建筑外观风格的需要,而忽略使用功能这种本末倒置的做法很不可取。“坚固>实用>美观”。

  5.卫生间三室分离

  二孩开放,家庭成员变多。多设置一个卫生间会增加很多的面积,显然不实际,合理做法是把盥洗间、厕所间、淋浴间三功能分离独立成室,做到各个功能空间互不干扰,提高卫生间利用率。

  6.巧妙利用阳台、凸圈

  2014年8月东莞新的面积计算规范出台后,传统偷面积的方法已经行不通。但可以把客厅与房间的阳台连在一起,处在主体结构外,并在阳台转角设置一个非结构墙或柱,方便后期把部分阳台划归房间让空间合理。凸窗0.3m的高差,可以通过增加坐垫或床垫改造成餐厅的座椅或卧室的床体部分,厨房则把飘窗改造成操作台,提高空间利用。

来源:信息时报

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