非常时期的土地市场:回暖阻力重重

上海易居房地产研究院近日发布了《2019年中国百城居住用地交易年度报告》，2019年全国100个城市居住用地成交面积为62309万平方米，同比增长6.2%，该增速是2018年的一倍。报告认为，从土地市场的周期角度看，2019年中国百城居住用地交易市场正逐渐走出2018年的降温通道，一二线城市土地交易市场略显强势，但因为新冠肺炎事件的突发，至少从目前来看，2020年能否延续增长趋势将面临很多阻力和不确定性。

  2019年：一二线升温，三四线降温

  从报告显示2019年百城居住用地市场来看，2019年4个一线城市居住用地成交面积为3462万平方米，同比增长16.2%。从全年来看，居住用地成交面积同比增速曲线呈现倒U型，下半年随着政策面的继续收紧，尤其是一线城市积极落实“稳地价、稳房价、稳预期”的政策导向，土地交易市场逐渐进入降温通道。但总体来看，一线城市2019年的增速，其相比2018年的水平明显扩大，但对比历史高位水平，增速水平总体适中。

  32个二线城市2019年全年居住用地成交面积为34645万平方米，同比增长11.9%。2019年年初累计居住用地成交面积同比增速曲线，总体上和一线城市类似，全年呈现倒U型走势。报告指出，二线城市已经保持了连续四年土地交易数据增速为正，这充分说明房企总体上看好对二线城市的投资，尤其是居住用地的投资。

  64个三四线城市居住用地成交面积为24203万平方米，同比下降2.1%。虽然全年三四线城市居住用地交易曲线也呈现倒U型，但是此类曲线是位于零轴以下的，意味着其交易行情要弱于一二线城市。从原因上看，三四线城市重现库存压力，政府供地和房企拿地自然会比较保守。

  2020年：一季度冷清，二季度待观望

  报告还对2020年1月中国百城居住用地的供应情况进行分析。根据统计，2020年1月全国100个城市中，至少有45个城市有明确供地计划，即有土地公开挂牌等情况，报告认为，根据土地供应的规律和具体情况来看，1月份供应的土地往往会在2月份完成交易，但受新冠肺炎事件的冲击和2月份的严厉管控，2020年1月份的土地供应明显会受到影响。即便有部分土地在1月份已经成交，其在2月份也难以展开相关工作，此类城市后续需要防范新冠肺炎事件对土地市场的冲击。

  从具体城市来看，2020年1月，武汉和苏州居住用地供应规模较大，分别为358万平方米和189万平方米。易居研究院分析认为，武汉此次预计管控时间将长于全国其他城市，所以土地市场面临的冲击也会更大。而苏州是此次新冠肺炎事件后排名前列出台延迟复工政策的城市，类似土地供应和交易计划自然也会受到干扰。而徐州成为居住用地供应规模较大的三四线城市，其面临的风险也需要警惕。

  从目前来看，受疫情影响，可能导致房企资金面压力增大，土地投资、交易和开工等会明显受到影响，或因此打乱房企的投资计划，2020年的土地投资计划也需要重新调整。易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网（www.fangchan.com）表示，土地市场是否有调整，关键看排名前列季度的疫情控制情况和宏观经济政策，以及房企的销售情况和投资意愿。目前基本上可以判断，2020年排名前列季度居住用地交易市场会比较冷清；而第二季度是否回暖，很大程度上取决于房企的资金状况。若是资金状况没有明显改善，那么居住用地交易市场的回暖会明显滞后于住宅销售市场。

来源：中房网