明年楼市抢先看:放松成年度排名前列关键词 新房放量二手触底

来源：北青网

12月27日晚间，衡阳市人民政府紧急发文撤销了“限价松绑令”。这个仅维持了一天的“松绑”政策让业界期待的回暖微光又很快黯淡下去。

再过2天，被业界认为是最惨淡一年的2018年就要结束。近期，不少机构相继发布了全年房地产市场报告，以数据复盘2018年新房、二手房和租赁三大市场。总体来看，经历了一年多的深度调整，全国房地产市场基本结束增长势头，租赁市场涨幅得到抑制，“放松”成为2019年度排名前列楼市关键词。

房价全线回落 疲态结束2018年

粗略统计，2018年年内，全国各地累计出台的各项调控政策多达450次。在密集政策的高压之下，房地产市场进入整体降温通道。贝壳研究院最近的发布的《2018年全国房地产市场报告》显示，2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平，与去年基本持平；新房 GMV 达 12 万亿，同比增加 10%，增速回落至 20 年以来低位。而四季度以来全国商品住宅销售面积逐月同比下滑，销售疲态尽显。

而全国二手房市场则保持2017年以来的低温状态，全年成交量预计420万套，交易面积 3.95 亿平米，略低于2017年的421万套。从重点城市二手房市场年内表现来看，6月以来成交持续回落。此外，2018年二手房成交还表现出了成交周期延长、涨价次数回落、买卖双方市场预期同比走弱的迹象。

同时，来自国家统计局12月公布的数据显示，11月，全国商品房销售面积连续3个月同比下跌，且降幅扩大，市场预期明显转变，消费者观望情绪较浓。值得注意是，17个热点城市二手房价环比下跌，这是最近4年来首次出现连续2个月超过10个热点城市二手房价格下调，其中一线城市二手房价连续3个月环比下跌。

贝壳研究院院长杨现领认为，高房价抑制了潜在购房需求的进入，也使得曾经过热的换房链条冷却下来，致使房价全线回落，市场自身的负反馈作用已经显现。

21城租金涨幅收窄 租赁市场迎品质时代

在“房住不炒”的大方针下，2018年全国住房租赁市场也加大了发展力度，租购并举成为年度楼市关键词。2018年10月，国务院办公厅印发《完善促进消费体制机制实施方案（2018-2020年）》，其中再次提出2018-2020年要大力发展住房租赁市场。

58同城、安居客近期发布的《2018中国住房租赁报告》中显示，2018年全国租赁房源同比增长36%，经济发达、人口集聚的一线城市是租赁房源的主要供应来源，上海、北京、深圳租赁房源供应量占比分别为11.9%、11.3%、10.6%，居全国前三。

从房屋租金价格段的访问量上看，租赁房源主力需求价格段集中在500-1000元/月和1000-1500元/月，2000元/月以下价格段需求总占比为79.4%。重点监测城市的租金水平数据显示，目前有21个城市的月租金在40元/月/平方米，北京、深圳、上海、杭州4个城市的月租金超过50元/月/平方米。21个城市的月租金同比涨幅都在5%以内。这说明，随着房地产政策的收紧，房屋租金得到了有效控制，涨幅均有所收窄。

从房源面积上看，2018年全国租赁房源主力供应面积集中在50平米以下和70-90平米两个区间，占比分别为29.5%和22.6%。从户型结构上看，一居室、二居室为供应主力户型。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，城市群的住房租赁情况是当地就业环境、收入水平、配套条件、政策激励等多元因素的综合反映，未来不同城市租赁规模将不断变化。而在积极盘活存量土地、加快推进租赁住房建设等增加有效供应的同时，预计2019年还会对租金的上涨以及长租公寓的运营继续加强管理，中国住房租赁行业将迎来品质时代。

明年楼市中温放松 二手房触底

在上周末结束的2019年中央经济工作上，关于明年房地产市场“房住不炒、因城施策、分类指导”的定调，让业界普遍分析认为，2019年不会再出现大规模的调控松动或者刺激楼市的政策，更大可能性是中温放松。市场调控政策调整主要在购房资格管制、价格管制、金融管制及流通管制四个方面。

针对2019年房地产市场的前景走势，易居研究院智库中心研究总监表示，房价基本在底部，随着政策拐点到来，几乎没有继续下跌的可能。

贝壳研究院则分析认为，2019年，新房市场将会继续放量供应，并且随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市，加上限售政策松绑等影响，将导致明年二手房市场进一步“触底”。

同时，重点二线城市人口城镇化进程加速，经济增长速度相对稳健，以及户籍制度的进一步改革和购房资质的适度放松，“二线压仓”将在明年表现更为明显。2018年年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势，预计随着 2019 年调控政策的边际改善以及新房供应的增加，明年二线房地产市场将成为全国房地产市场平稳增长的“压舱石”。

杨现领表示，当前中国房地产市场已经进入了“全流通时代”，即新房市场、二手房市场、租赁市场之间不再是孤立分割的关系，必须重视租赁、新房、二手房之间的均衡。“政策应支持有房的人换房改善，而不是鼓励没房的人加杠杆买房。对于有房的家庭，换房改善是核心需求，他们的支付能力最强，存在进一步加杠杆的空间。”杨现领认为，在经济下行周期，稳增长可行的政策选择是鼓励换房需求。但对于无房的年轻人，则应该发展租赁市场，特别是机构化租赁，给他们更多的居住选择。

责任编辑：张小曼