平顶山人注意!房产交易取消“公摊”?这个误会有点大

平顶山市房地产开发协会 2019-02-25 13:00:25
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“再见,公摊!” “取消公摊,住宅按套内面积算!住建部发话了” “买房100到手70?住建部发话:住房按套内面积算” …… 昨天,有关“取消公摊”的消息刷屏了,不少媒体报道的标题也充满了“兴奋”的味道,引发了很多买房人在朋友圈的转发“狂欢”!

“再见,公摊!”

“取消公摊,住宅按套内面积算!住建部发话了”

“买房100到手70?住建部发话:住房按套内面积算”

……

昨天,有关“取消公摊”的消息刷屏了,不少媒体报道的标题也充满了“兴奋”的味道,引发了很多买房人在朋友圈的转发“狂欢”!

 

作为一个曾经买过房的人,小编听到这一消息,第一反应也是特别高兴。几秒钟后,冷静一下,脑子里也涌出了更多的疑问:“公摊面积”真要取消了吗?那这些“公摊面积”去哪儿了?以后买房,真的可以少掏钱了吗?开发商投建的那么多的绿地配套、公共设施,谁来买单?

 

经过仔细追寻新闻的来龙去脉,小编发现,大家想太多了。或者说,高兴得太早了。“公摊面积”要取消,真的是大家都误会了。

这只是一个技术规范的

征求意见稿

 

首先,我们看一下昨天引发强烈关注的消息来源,这是2月18日住建部官方网站发布的《住宅项目规范(征求意见稿)》。

  

大家可以看到,住建部公布的《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》征求意见,里面包含了13项工程项目规范和25项工程通用规范。

 

其中,工程项目规范第10项,即是引发大家讨论的《住宅项目规范(征求意见稿)》。

 

该规范第二部分相关条款指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。这是住建部首次提议房产交易以套内使用面积计价,被很多人理解为“按照套内使用面积卖房的时代就要来了”。

 

我们看一下这个规范的起草单位有:中国建筑科学研究院有限公司、中国建筑设计院有限公司、中国城市规划设计研究院、建研科技股份有限公司、中国建筑标准设计研究院、中国市政工程华北设计研究总院、中国建筑技术集团有限公司、龙信建设集团有限公司、中国中建设计集团有限公司、西安建筑科技大学、重庆大学、黑龙江省寒地建筑科学研究院、上海建工集团、北京建筑大学。

 

很明显清一色为研究院、设计院、建筑公司和建筑相关大学之类单位,其实并没有房管等相关部委的参与。也就是说,它主要是一种设计规范。

 

据央视新闻报道,这个征求意见稿,征求的是对一项工程建设标准规范的意见,因为这个《规范》是开展工程建设活动的“底线”要求,具有“技术法规”性质,在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。出台这个《规范》的目的,是为贯彻执行国家技术经济政策,保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久,规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施,制定本规范。

 

也就是说,这个规范未来约束的是工程建设行为,约束对象是住宅项目的建设单位。这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算,并无直接关系。与我们大家关心的物业费、取暖费以何标准收取,也没直接关系。

 

另外,我们仔细看,这句话并没有提到“取消公摊”的概念,它所要表达的是,普通住宅应以套内能够使用到的面积数值来核算,并以此进行销售和交易。

  

南京财经大学公共管理学院副院长李永乐就表示,商品住房购买、保有过程中,都有《商品房销售管理办法》和《物业管理条例》各负其责,它们明确该管的内容,不可能让本不该管的《住宅项目规范》说了算。

  

但是,为什么一项技术规范的征求意见中的这句话,却引发了如此大的反响。恰恰说明,它戳中了人们在购房过程中的一大痛点:得房率。

 

人们买房时看中“得房率”,就是因为得房率越高,意味着套内面积越大。目前很多新房的得房率只有70%甚至不到。公摊面积一直被认为是房地产市场“最不透明的一项指标”,因此,“适时引入国际通行的以套内面积为单位的房屋计价体系”的呼声由来已久。

  

按套内面积计算

公摊依然会计入房价

公摊面积包括哪些?根据2000年8月1日开始实施的国家标准《房产测量规范》(GB/T17986.1-2000),可分摊的共有建筑面积即公摊面积为:

 

(1) 大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;

 

(2) 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙),为墙体面积水面投影面积的一半。

 

也就是说,大堂、公共门厅、走廊、过道、管道井、电梯间等公共设施的建筑面积,构成了公摊面积,与套内面积一起计入商品房销售面积。

 

如大家所知,小区内道路(还有些小区外道路)、绿化,以及小区建筑的大堂、公共门厅、走廊、过道、管道井、电梯间等公共设施,全都是开发商投资建设的。这些成本必然要分摊到整个小区的建设成本里,也就是,计入房价里。

 

 

  

南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华表示,住建部2001年颁布的《商品房销售管理办法》中明确指出,商品房销售可以按三种方式计价,分别是按套、按建筑面积、按套内建筑面积。过去的房产证和如今的不动产证上,都记载着房屋的建筑面积和套内建筑面积,尚无“套内使用面积”的提法。《住宅项目规范》规范的是技术,不涉及房产交易、产权登记,且政策从论证修改到实施,尚需时日,短期内根本无法落地。

 

西南财经大学教授、博士生导师刘璐认为,其实如果在单套房屋总价一定的情况下,按照建筑面积还是套内面积来计算是没有差别的,反正购房者付出的总价购房款是一样的。

 

但由于套内面积比建筑面积小,因此按套内面积计算的每平米单价就必然比按建筑面积计算的每平米的单价高,而且还贵不少(贵的部分就是公摊率)。

 

刘璐表示,“告别公摊”这是不准确的理解。类似高层住宅建筑中的入户大堂、电梯井等“公共空间”在物理上是不可能取消的。只能说,按照“套内面积”计价,可以让购房者对自己花钱所购买的产品有更清晰的了解(此处指房屋面积),避免因公摊率的说不清道不明而导致的“糊涂账”,这实际上是对商品房市场在销售上的进一步规范。

 

北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说,征求意见稿中“以套内使用面积进行交易”也被称为“所见即所得”,一个重要意义在于,购房者可以“做比较”,旨在为购房者提供更清晰的购房参考,防范一些房地产商通过公摊面积做虚假文章。

 

所以,对于购房人而言,这套房子的总价实际上是不变的。只是从交易过程来说,开发商和你是按照套内面积来交易的。这和《住宅项目规范》中“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的这条要求其实也并没有冲突。

 

还有业内专家认为,“按建筑面积还是按使用面积交易,只是计价方式不同,并没有本质的意义。去菜场买鸡,是按活鸡计价,还是按宰杀好的白条鸡计价,你认为差别很大吗?会彻底影响鸡的价格和鸡市吗?”

 

猜想:可能会带来的变化

 

当弄清楚状况后,大家就明白,销售价格的标示方式可能要发生改变了(毕竟只是征求意见稿),实质上对于购房者来说,买房的总价不会因此有太大变化,这一新规也没有要取消公摊的意思。

 

但这一提法,毕竟是对于解决大家一直对于房产交易中诟病的“公摊面积”矛盾的解决向前迈进了一步,随后应该有更多配套政策出台,才能推动它向前走。

 

如果“按套内面积计算”在房产销售环节落实的话,它可能会带来什么变化呢?

 

一、短期内房子单价会大幅“上涨”?

有网友认为,公共设施的成本要计入建设成本,公摊面积虽然不在套内面积里,但成本必然要转嫁到套内面积里。也就是说,一套房的总价不变的情况下,这种计价方式的改变,会带来单位建筑面积的价格上涨,而且是大幅上涨。

 

不过,也有网友认为,这是无稽之谈,房子的土地成本不变,建筑成本,营销成本不变,总价不变,只是单价变了,换一个计量方式,怎么成了又要涨?根据以往老项目老政策,新项目新政策的习惯,也不会短期内大面积同步。

   

二、或为房地产计税标准奠定基础?

 

房产税征收是否应该包含公摊面积的问题,也引发了市场不小的讨论,讨论主要集中在两个方面:一方面,由于板楼、塔楼、别墅等各类建筑公摊面积差别极大,从0%至55%不等。同样建筑面积为100平方米的房子,有的公摊面积可能高达30平方米,有的则可能不到10平方米,一刀切地以建筑面积为单位收取房产税有失公平。

 

另一方面,如果只对套内使用面积征收房地产税,则有可能产生税基漏洞,开发商可能会选择性地把大量的面积计入公摊面积而“合理”逃税。

 

因此,在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,“此次新规具有行业变革的意义,对于居住者来讲具有积极作用。从后续政策来看,房产税包括和房屋交易面积挂钩的政策可能发生变化,最终都统一按照套内面积计算,这就为产生税收的计税标准奠定基础,以保护购房者权益为最终导向。”

 

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